아파트 청약과 취득세/양도세에서 이야기 하는 세대란

아파트 청약과 취득세/양도세에서 이야기 하는 세대란

청약 및 취득세/양도세에서 흔히 세대라는 말을 자주 나옵니다.청약과 세법에서 가장 기본이 되는 개념인 세대에 대해 알아보고, 취득세 계산도 해보겠습니다.

▶ 세대란

주민등록상 같은 주소지, 같은 주거 공간 안에서 주거 및 생계를 함께 하는 생활 단위입니다.
일시적으로 다른 곳에 옮겨서 산다 하더라도 동일한 세대로 봅니다.

(e.g. 직장때문에 배우자가 다른 주소지에서 생활하더라도 1세대로 봅니다. )
* 참고로 가구란
혈연이나 결혼 등과 상관없이 한 집에 모여 사는 것을 한 가구로 봅니다. (e.g. 친구과 같이 산다면 1가국입니다.)

 

청약 신청시 세대의 정의는 약간 다른데요. 이때에는 주택공급에관한규칙을 따릅니다.
▶ 청약에서의 '세대' 정의 :

무주택세대구성원이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 '세대'의 구성원을 말함.

(주택공급에관한규칙 제2조제4호 참조)
* 세대의 범위 (주택공급에관한규칙 제2조제2의3호 참조)
가. 주택공급신청자
나. 주택공급신청자의 배우자
다. 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서

주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자

또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람

 

▶ 분양권과 취득세
분양권은 2020년 8월 12일 이후 취득한 경우, 1세대의 소유 주택수로 포함되도록 법이 개정되었습니다.
다만 분양권은 주택을 공급받을 수 있는 권리이지 주택이 아니므로 분양권을 취득할 대 취득세를 부과하지 않고,
추후 분양권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 주택에 대한 취득세가 부과됩니다.

 

분양권 취득 후 주택 완공시 취득세 부과 방법
주택을 매매로 취득하는 경우 취득시점에 1세대가 보유한 주택 수에 따라 취득세를 계산합니다.
하지만, 분양권의 경우는 다르게 접근합니다.
분양계약을 먼저 하고, 이후 완공되면 주택을 취득하기 때문에 분양권 취득시점과 완공시점 모두 반영해서

세금을 부과합니다.
① 1세대의 판정 기준일 : 분양주택의 취득일
② 1세대의 보유 주택 수 :
분양권 취득시점에 1세대 1주택자가 완공시점에 1세대 무주택자가 되면

-> 1주택의 취득으로 보아 1주택 세율이 적용됩니다.
분양권 취득시점에 1세대 무주택자가 완공시점에 1세대 1주택에서 되면

-> 2주택의 취득으로 보아 2주택 세율이 적용됩니다.

▶ 세대를 분리할 수 있는 조건은 크게 3가지로 분류 할 수 있습니다.
① 만 30세 이상이 되는 경우 (결혼, 소득 무관)
② 30세 미만이더라도
1. 혼인을 했거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우
2. 기준 중위소득 40%이상의 소득수준으로 주택 등을 관리, 유지하며 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

(미성년자 제외)
3. 미성년자의 결혼, 가족의 사망등 불가피한 경우
에는 세대분리가 인정됩니다.

즉, 월급을 받는 직장인이라면 30세 미만이라도 세대분리가 가능하고, 위 3가지 조건 중 하나만 충족해도 인정이 됩니다.

예를 들어 볼께요. 조정대상지역에서 부모님과 자녀가 함께 살고 있는데 각각 주택을 하나씩 보유하고 있고, 같은 세대로 볼때는 중과세가 적용되어 양도세가 많이 나올 수 있는데,
세대를 분리하여 각각 1세대 1주택으로 보게 된다면 중과세만 해도 20%가 절세되기 때문에 이익이 될 수 있습니다.

절세뿐아니라 청약에서도 세대분리는 큰 장점이 될 수 있는데요.
청약에 따라 무주택이 아니면 신청조차도 할 수 없는게 대부분이고,
무주택 기간에 따라 가산점이 부여가 되는데 자녀가 청약을 할 때 부모님과 함께 살고 있다면

부모님이 집을 가지고 계신 경우에도 전부 영향을 미칩니다.
1주택자도 주택 처분 조건으로 청약 신청이 가능하지만 민간만 가능하고,

그마저도 추첨제로 가능하기 때문에 무주택자와의 당첨 확률은 확연한 차이가 날 수 밖에 없습니다.
이러한 조건들로 인해 세대분리를 하는 것이 여러모로 많은 이점이 됩니다.

 

▶ 세대 판단 시점
취득세 - 취득시점
종부세 - 과세기준일인 6월 1일
양도세 - 양도 시점

청약시 - 입주자 모집공고일

▶ 취득세

지방세로서, 원시·승계취득, 유상·무상의 모든 취득행위에 부과하며 거래단계별

납세의무가 성립하는 유통세의 성격을 지닌 조세입니다.
① 취득시기 - 유상승계취득 : 계약서상 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날
② 신고납부 - 과세대상 물건을 취득한 날로부터 60일이내

(단, 상속으로 인한 경우에는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6월이내)

관할 구청에 신고하고 납부하여야 하며,
신고·납부하지 않을 경우 신고·납부의무 위반 정도에 따라 10%~40%의 가산세 부과

 

* 지방세법 개정(2020년 8월 12일 시행)에 따라 개정된 세율

취득세 세율

비조정지역 2주택까지

합계세율

[취득세액계산]

1. 취등록원인 : 자동계산 대상이 농지일때만 [유상취득(농지)]를 선택하고

나머지 (주택,건물,토지등)는 [유상취득(농지외)]를 선택하시기 바랍니다.

즉, 아파트일 경우는 유상취득(농지외)

2. 과세표준액 : 취득 당시의 금액을 입력합니다.

취득세 신고 시에는 취득금액과 시가표준액중 많은 금액이 과세표준이 됩니다.

아파트 분양권일 경우 아파트 분양대금 + 확장비 + 옵션가격 등. (할인료와 연체료도 가감)
3. 취득일자 : 잔금지급이 완료되는 날짜입니다.
4. 거래유형 : 전용면적 85㎡ 이하주택, 전용면적 85㎡ 초과주택, 주택외로 나누어 집니다.

취득세액입력

 

취득세액계산

 

* 정확한 세액은 해당 시군구담당자에게 문의하여 주십시오.

 

☞ 아파트 부부 공공명의에 대한 사항은 아래 링크 참조하세요.

 

아파트 부부 공공명의 어떻게 하지.

 

☞ 무주택과 유주택의 판단이 되는 주택소유에서 주택의 범위에 대해서는 아래 링크를 참조하세요.

 

아파트 청약시 무주택으로 보는 소형주택이란

 

☞ 아파트 중도금 선납할인의 이점과 단점 대해서는 아래 링크를 참조하세요.

 

아파트 중도금 대출 실행할까? 예금에 가입할까? 자납 할까?