아파트 부부 공공명의 어떻게 하지.

아파트 부부 공공명의

보통 아파트를 분양신청을 하면 단독으로 분양을 신청하고 분양받은 수분양자 단독 소유로 계약이 이루어집니다.
이후 분양받은 아파트를 부부 공동명의로 변경해야 할지 고민이 될 때가 있습니다.
고민하는 이유는 아래의 2가지 이유일 것입니다. (사람들마다 추가적인 이유가 있을 수 있습니다. ㅎㅎ)
① 심적 이익
② 금전적 이익

첫번째 " ① 심적 이익" 은 일과 재산을 포함하여 모든 것을 부부 공동 함께 하는 것이 요즘 시대 트렌트입니다.
아파트 부부 공동명의란 부부가 공동 명의로 아파트를 취득/소유하고, 소유한 아파트에 대해 재산권을 공동으로 행사하는 것을 의미합니다. 공동의 책임으로 생활을 할 수 있게 되는 것이지요.

또한, 한쪽 명의로 되어 있는 재산을 보면 약간의 소외감이 생길 수도 있습니다. 이때 공동명의로 했을 때의 심적 행복감을 느끼게 될 것입니다. 이것은 사람마다 느끼는 감정이 다르기 때문에 부부간의 상의를 하여 부부 공동명의을 할지 결정해야 할 것입니다.

여기서 이야기 하려는 것은 두번째 "② 금전적 이익 " 이야기를 주로 다를 것입니다.
아파트 부부 공공명의로 하였을때 금전적 이익은 크게 세금 절세일 것입니다.

(내야 할 세금은 꼭 납부하는 시민이 됩시다. ㅎㅎ. )

아파트 당첨부터 입주 및 매도 또는 상속 까지 오고 가는 돈은 거액입니다. 따라서, 세금도 많은데요.
① 아파트를 취득할 때 내는 취득세
② 아파트를 보유할 때 내는 재산세, 종합부동산세
③ 아파트를 임대할 때 내는 임대소득세
④ 아파트를 매도할 때 내는 양도소득세
⑤ 아파트를 증여할 때 내는 증여세
⑥ 아파트를 상속할 때 내는 상속세

각종 세금에 대해 부부 공동명의시 여러가지 혜택도 받을 수 있고, 또한 혜택을 못받을 수 있습니다.

취득세와 재산세는 간단히 생각하면 절세 효과는 별 차이가 없다고 보시면 됩니다.

(정확히 계산하려면 각자의 상화에 맞게 계산을 해봐야 합니다. e.g. 주택수, 취득가액등)

종합부동산세 간단히 공시가격 9억원 초과하는 아파트을 보유하고 있어야 합니다.

보통 공시가격은 시장가격의 60 ~ 70%수준이기 때문에 고가주택 아니면 해당되시는 분은 별로 없을 것입니다.

(저도 20억 초과하는 아파트가 있어 종합부동산세를 한번 내보고 싶네요. ㅠㅠ)

양도소득세는 분명 절세 효과가 있습니다. 간단히 생각하면 공동명의이기 때문에 재산을 2로 나누기 때문에 과세 표준 구간이 낮아집니다.
(저는 2년이상 보유하여 비과세 받으려고 합니다.)

 

증여세는 10년간 배우자에게 증여한 재산이 6억까지는 비과세됩니다. 하지만 증여세란 뉴스에나 나오는 부자들의 이야기 이니 저는 여기서 다루지 않겠습니다.

부부간 상속세는 6억보다 훨씬 높게 비과세됩니다.

여기서 잠깐 증여세와 상속세는 비슷하면서도 다릅니다.
상속세는 피상속인(망자)을 기준으로 모든 재산을 합산해 과세하는 구조이고, 증여세는 증여받는 수증자를 기준으로 증여 재산을 합산해 과세하는 구조입니다.
2016년 국세청 통계자료를 보면 연간 사망자 수를 기준으로 2.6%만 세금납부 대상이라고 하니 왠만한 보통사람이면 상속세 때문에 부부 공동명의을 하는 것은 장점이 없습니다.

모든 세금에 대해서는 자세히 이야기 하면 글이 매우 길어지기 때문에, 간단히 설명드렸는데요.
그냥 딱 잘라 이야기 하면 우리나라의 세금은 기본 누진세율이기 때문에, 재산이 높을수록 세금이 많아집니다.
공동명의로 재산을 분산하면, 각각의 재산가격이 낮아져 낮은 세율이 적용되어 세금을 절세 할 수 있기 때문에

세금면에서는 공동명의가 분명 이득이라고 생각합니다.

하지만 공동명의로 하여 모든 것이 이득만 된다면 고민할 필요도 없이 모두 공동명의로 하겠죠.
여러가지 손해 및 번거로움도 있습니다.

하기의 모든 절차에 준비해야 하는 서류가 대략 2배로 늘어난다는 것입니다.
① 아파트를 취득할 때
② 아파트를 보유할 때
③ 아파트를 임대할 때
④ 아파트를 매도할 때
⑤ 아파트를 증여할 때
뿐만아나라 모든 절차도 2배로 복잡해 집니다.

이 복잡한 절차 때문에 공돔명의가 좋은 점이 될 수 도 있습니다.
부부중 한사람이 일방적으로 처분하거나 대출을 받을 수 없습니다. (하지만 우리 부부는 서로 신뢰하기 때문에 이 부분은 상관없네요. ㅎㅎ. )

집집마다 사정이 다르기 때문에 부부공동명의가 '이득이다.', '손해이다.' 라고 단정지어 말 할 수 없으며,
자신의 상황에 맞게 여려 이익과 손해는 부부간의 대화를 통해 고민해 보셔야 할 것입니다. 또한 세금을 포함한 여러정책이 언제 변경될 지 모르기 때문에. ㅠㅠ.

"복잡하고 결론만 이야기 해"라고 하면
재산이 많은 부자이거나 종합부동산세을 내지 않는 일반인이라면 "② 금전적 이익"은 크지 않고, 취득, 매매나 임대 및 대출할 경우 서류준비의 번거로움 때문에 부부공동명의는 강력히 권하고 싶지는 않네요.
하지만 부부간의 "① 심적 이익"이 중요한 부부들은 부부공동명의를 하시면 됩니다.

꼭 아파트를 부부공동명의로 한다면 소유권 이전등기 전에 하는 것이 유리합니다.

* 세금 부분은 개인 사정에 따라 다릅니다. 꼭 본인이 판단하시고, 위 글은 참고만 하세요.

 

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