아파트 중도금 미리 납부해도 될까.

중도금 선납할인의 이점과 단점

중도금을 선납하는 것이 고민인 분들이 계실것입니다. 선납할인의 이점과 주의할 점에 대해서 알아보겠습니다.

 

▶ '중도금 선납 할인'이란?

    아파트 분양 계약을 마치고 나면 아파트가 지어지는 2~3년 기간 동안 정해진 시점에 맞춰

    중도금을 납부해야 합니다.

    중도금 납부 방법으로 아래의 2가지 방법이 있는데요.
       첫째. 중도금 대출
       둘째. 자납

 

- 중도금 대출일 경우, 정해진 날짜에 자동으로 중도금이 입금됩니다.
- 자납일 경우 중도금 납부 날짜마다 스스로 입금을 해야 해요.

그런데 중도금 납부일자 이전에 미리 납부를 하면 선납한 날짜만큼 일수 계산을 해서 선납할인율로 깍아서 잔금에서 빼줍니다.

▶ 선납할인율
     아파트공급계약서를 확인해 보시면 되는데요.
     저의 아파트공급계약서에는 아래와 같이 되어 있네요.

제9조(할인료, 연체료 및 지체보상금)
① '갑'은 '을'이 중도금을 약정일 이전에 납부하는 경우에는 선납금액에 대하여 공급계약 체결 당시의 국민은행 1년 만기의 정기예금 금리(연 2.55%)로 할인율을
적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다.
단, 잔금에 대하여는 '갑'이 '을'에게 최초로 통지한 입주지정 개시일(이하 '입주지정 최초일'이라 한다)을 기준으로 하여 할인하며 입주지정 최초일로부터 입주지정기간 만료일까지는
할인료 및 연체료를 적용하지 아니한다.

제가 분양받은 단지는 2.55%로 선납할인율이 적용되네요.

요듬과 같이 고금리 시대에 정기예금 금리을 너무 낮게 적용했네요. 연 2.55%. 더 올려줘...ㅠㅠ.
파킹통장이나 고금리 예금이 3%이상의 이자를 주고 있는데요. 과연 선납할인이 이득일까요?

그럼. 중도금 선납을 할 것인가? 고금리 예금에 가입할 것인가? 고민을 해보겠습니다.

1. 예금이율이 선납할인율과 같은 경우라면 선납할인을 받는 것이 더 유리합니다.
    예금이자는 15.4% 세금을 떼지만 선납할인은 그런 것이 없어요.

    아래 표는 중도금 36,900,000원을 4일 미리 선납 했을 때의 선납할인 금액입니다.

선납할인 금액

      대략 4일이면 10,312원 할인받네요.

 

2. 취득세가 줄어든다.
    선납할인을 받으면 그만큼 아파트 구입하는 취득금액을

    적게 납부하게 되는 것이기 때문에 취득 금액이 내려갑니다.

    하지만, 선납할인으로 받을 수 있는 금액이 크지 않기 때문에 취득가액이 크게 변경이 되지 않고,

    그에 따라 취득세 절감효과는 크지 않을 것으로 생각됩니다.

 

    * 취득세와 관련된 사항은 아래 링크를 참조하세요.

아파트 청약과 취득세/양도세에서 이야기 하는 세대란

 

자, 그럼 단점은 무엇일까.

1. 선납한 중도금은 분양보증 대상이 아니다?
    아파트를 분양했던 시행사(건설사 아님 주의!)가 집을 다 못 짓고 파산하게 될 경우를 대비해

    HUG에서 분양보증을 하게 됩니다.
    선납한 중도금이 무조건 다 분양보증을 못 받는 것은 아니고

    시행사가 파산한 날을 기준으로 중도금 납부 일자가 지나간 것까지만 보증을 받을 수 있습니다.

    저의 아파트공급계약서에는 아래와 같이 되어 있네요.

제17조(보증책임)
제2조(보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금 등의 납부)
6. 보증채권자가 입주자모집공고에서 정한 납부기일 전에 납부한 입주금 중 납부기일이 보증사고일 후에 해당하는 입주금.
다만, 공사가 입주금을 관리(주채무자 등과 공동관리하는 경우를 포함)하는 계좌에 납부된 입주금은 제외합니다.

예를들어,
1차 중도금 납부일이 2023-11-20
2차 중도금 납부일이 2024-04-22
3차 중도금 납부일이 2024-10-21
인데,
1차 중도금 입금일이 2023-10-20
2차 중도금 입금일이 2024-03-22
3차 중도금 입금일이 2024-03-22
이면,
9월에 시행사가 파산을 한 경우라고 한다면, 똑같이 2차/3차 중도금 입금일 2024-03-22에 선납했어도 1차/2차 중도금까지는 분양보증을 받을 수 있고
3차 중도금은 분양보증을 받을 수 없습니다.
즉, 보증사고 발생날짜가 원래의 중도금 납부기일보다 전, 후인가에 따라 달라집니다.
다만, 입주금납부계좌를 주택도시보증공사에서 관리하거나 시행사와 공동관리하는 경우에는 선납하여도 보증이행 대상에 포함됩니다.

2. 양도세가 늘어난다.

    선납할인 받은 만큼 취득세가 줄어들고, 그러면 나중에 양도차액이 커질 수 있습니다.

    하지만, 위에서 이야기 하였듯이 선납금액이 크지 않기 때문에, 양도차액이 커지는 폭도 크지 않을 것이므로

    무시해도 될 것입니다. 

    나중에 양도세 비과세 혜택을 받으면 되고요.

결론적으로는 중도금 낼 돈이 있다는 가정하면,
본인의 상황에 따라 다르겠지만 1개월 이상의 투자 또는 예금으로 4% 이상의 이익을 얻지 못한다면 그냥, 1개월 이내에서 선납하는 것이 이득일 것입니다.
단, 선납한 중도금은 분양보증 대상이 되는지 꼭 시행사에 문의해서 알아보시고, 보증대상이 아니라고 하면

꼭 주의해서 선납여부를 결정 하셔야 합니다.